فسخ عقد مساهمة عقارية : المساهمة العقارية: مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية .
بيع العقارات على الخارطة يشير إلى عملية بيع قطعة عقارية قبل إقامة أي هيكل عليها. يتم تسويق هذه العقارات المخطط لها عادةً للمطورين العقاريين والمستثمرين بهدف توفير شروط تمويل أفضل وجذب العملاء المبكرين.
هذا النوع من الاستثمار يعتمد على اقتناص الفرص في سوق العقارات والمضاربة في الأراضي المخطط لها بهدف تحقيق عوائد رأسمالية. غالبًا ما يتيح للمطورين فرصة تقديم مزايا مالية أو تخفيضات للمشترين المبكرين، مما يجعل العائد المالي محتملاً للمستثمرين. كما أن هناك فرصة للارتفاع في قيمة العقار خلال فترة التطوير، التي تتراوح عادة بين عام واثنين.
في السعودية، تمثل مبادرات الإسكان والعقارات جزءاً أساسياً من رؤية 2030، حيث تهدف إلى زيادة نسبة المواطنين المالكين لمساكنهم بشكل كبير. برنامج “وافي” الصادر عن وزارة الإسكان يسعى إلى تطوير القطاع العقاري وتنظيم بيع أو تأجير الوحدات العقارية قبل أو أثناء مرحلة البناء.
قرارات حكومية ولجان متخصصة تم إصدارها بهدف تبسيط الإجراءات وتخفيف الشروط التي قد تعيق المطورين العقاريين، مما يعزز النشاط العقاري ويجذب الاستثمارات. تهدف هذه الإجراءات إلى خدمة السوق العقارية وتشجيع الاستثمارات في مجال بيع وتأجير العقارات على الخارطة، مع الحفاظ في الوقت نفسه على حقوق الأطراف المعنية.
القواعد المنظمة لنشاط البيع على الخارطة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة:
1- تعريف المشاريع الصغيرة:
المشاريع الصغيرة هي تلك التي تنشط في مجال بيع أو تأجير العقارات على الخارطة، سواء كانت لأغراض سكنية أو تجارية أو استثمارية، وتطبق على مساحة لا تتجاوز 5000 متر مربع.
2- تعريف المشاريع المتوسطة:
المشاريع المتوسطة تمتلك نفس النشاط كالمشاريع الصغيرة وتشمل أيضًا أغراض سكنية أو تجارية أو استثمارية، لكن مساحتها تزيد عن 5000 متر مربع ولا تتجاوز 10000 متر مربع.
3- شروط الحصول على ترخيص للمشاريع الصغيرة والمتوسطة:
- تقديم طلب ترخيص للمشروع بشكل ورقي أو إلكتروني مع مرفقات، بما في ذلك:
- صورة من السجل التجاري (للمؤسسات الفردية أو المؤسسات).
- شهادة تثبت سلامة السجل الائتماني للمطور من شركة معتمدة.
- صورة من الصك الإلكتروني لملكية العقار وخطاب يوضح الموافقة على التهميش.
- التراخيص والتصاميم النظامية والمعتمدة من الجهات المختصة.
- نموذج العقد مع المستفيد مع البيانات المطلوبة.
- أداة ضمان بالمبالغ المحددة.
- إذا كان المطور لا يملك الأرض:
- عقد توضيحي بين المالك والمطور يحدد المسؤوليات والالتزامات.
- تفويض للمطور لإجراء العقود مع المستفيدين.
- التزام المالك بعدم الإضرار بحقوق المستفيدين والالتزام بالضوابط القانونية.
4- التزامات المطور:
- فتح حساب بنكي مخصص للمشروع وإعلام اللجنة برقم الحساب.
- تحصيل دفعات المشترين في الحساب المخصص.
- تزويد اللجنة بنسخة من عقود الوحدات العقارية.
- إحضار استشاري للزيارات الميدانية.
- تقديم تقارير دورية تحتوي على معلومات حول المشترين وتفاصيل الأعمال والدفعات.
- الحفاظ على الوثائق المالية للمشروع لمدة عشر سنوات.
هذه القواعد تهدف إلى تنظيم وتيسير نشاط البيع على الخارطة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة، مع الحفاظ على حقوق المستفيدين والشفافية في العمليات المالية والتنظيمية.
- قضية الملكية: يتعامل القضاء العام مع النزاعات المتعلقة بحقوق الملكية للعقارات، بما في ذلك المطالبات بالملكية الشخصية، والنزاعات حول حدود الأراضي، والقضايا المتعلقة بالحق في التصرف في الممتلكات العقارية.
- قضية الشفعة: يتدخل القضاء العام في فسخ عقد مساهمة عقاريةالتي تنشأ حول حق الشفعة في شراء العقار بناءً على اتفاق سابق أو حق تفضيل محدد.
- قضية الرهن وبيع المرهون: يتناول القضاء العام القضايا المتعلقة بالرهون العقارية وعمليات بيع المرهون في حالة عدم الوفاء بالتزامات الديون.
- قضية قسمة العقار: يتدخل القضاء في قضايا توزيع وتقسيم العقارات في حالات الوراثة أو التحكيم بين المشاركين في الملكية.
- قضية خيار العيب: يتعامل القضاء مع فسخ عقد مساهمة عقارية المرتبطة بخيار العيب، والتي تنشأ عن عيوب مخفية في العقار بعد البيع.
- قضية فسخ بيع العقار: يتدخل القضاء في القضايا التي تتعلق فسخ عقد مساهمة عقارية العقار بناءً على أسباب معينة، مثل عدم الامتثال للتزامات العقد.
- قضية الإخلاء: يتناول القضاء العام القضايا المتعلقة بطلبات الإخلاء، سواء كان ذلك بناءً على انتهاء العقد أو لأسباب أخرى مشروعة.
- قضية تداخل الملكية العقارية: يتدخل القضاء في النزاعات التي تنشأ نتيجة لتداخل حقوق الملكية العقارية بين الأطراف.
- قضية المساهمات العقارية: يتناول القضاء العام القضايا التي تتعلق بالمساهمات العقارية والحقوق المترتبة عنها بين المشاركين في الملكية.
الفرق بين الفسخ والبطلان فى العقود :
في القانون، الفسخ والبطلان عبارتان مختلفتان تؤدي كل منهما إلى نتائج مختلفة في العقد. الفسخ يحدث بعد انعقاد العقد الصحيح ويُسببه سبب طارئ يمنع استمرار العقد بعد الانعقاد كما فى فسخ عقد مساهمة عقارية . لكن البطلان يعني أن العقد كان معدومًا من البداية، مما يجعل العقد باطلًا وغير نافذ. لذا، يُحتفظ بالحقوق والالتزامات السابقة في حالة الفسخ، بينما يُعيد البطلان الأمور إلى ما كانت عليه قبل العقد.
عندما يكون النزاع حول فسخ عقد شراكة مثل فسخ عقد مساهمة عقارية، الطلب يُمثل في إعادة الأطراف إلى وضعهم القانوني قبل العقد وتفريغ أثر العقد بالكامل، ولكن في الواقع يمكن أن يكون الطلب هو البطلان، حيث يعتبر العقد باطلًا من البداية ويُعيد الأمور إلى حالتها قبل العقد.
من المهم فهم الاختلاف بين الفسخ والبطلان في العقود لأن كل منهما يؤدي إلى نتائج مختلفة بالنسبة للحقوق والالتزامات.
فسخ عقد مساهمة عقارية
قبل أن تقوم بشراء عقار، يجب عليك التحقق من عدة متطلبات واتخاذ خطوات حذرة لضمان سلامة الصفقة. إليك بعض النصائح لضمان سلامتك قبل إتمام عملية الشراء:
- صفة البائع: تأكد من أن البائع هو المالك الأصلي للعقار أو أن الوكيل مخول بالبيع والإفراغ، وتحقق من صلاحيات الوكيل بشكل دقيق.
- وثيقة الملكية العقارية: اطلع على وثيقة الملكية العقارية للتأكد من عدم وجود رهن أو عوائق قانونية تمنع الإفراغ، وتحقق من ساري المفعول وقابليتها للإفراغ. يمكن الاطلاع على (البورصة العقارية) في وزارة العدل.
- التراخيص والموافقات: تأكد من حصولك على التراخيص اللازمة لنشاط العقار وموافقة جميع الجهات المعنية قبل إفراغ العقار.
- العربون وشروط الدفع: اتفق على نسبة العربون مع البائع، واشترط إمكانية استردادها إذا لم تتم الصفقة، وحدد باقي الثمن لدفعه عند الإفراغ.
- عدم وجود منازعات ملكية: اطلب من المالك إثبات عدم وجود منازعات ملكية على وثيقة الملكية العقارية من (نظام ناجز) بوزارة العدل.
- تقييم العقار: احصل على تقييم فسخ عقد مساهمة عقارية من مقيمين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين وقارنه بسعر العقار.
- تقرير فني: قم بالتعاقد مع مكتب استشاري هندسي لإعداد تقرير فني يتضمن مطابقة المخطط الهندسي للبناء والتنفيذ (معتمد من الهيئة السعودية للمهندسين).
- فواتير البناء والضمانات: قم بمطابقة فواتير وضمانات مواد البناء والكهرباء والسباكة وغيرها التي قدمها مالك العقار.
- اختيار نماذج العقد: اختر نماذج العقد من موقع الهيئة العامة للعقار أو عبر وسيط عقاري معتمد من الهيئة.
- مشاركة التحكيم العقاري: اشترط مشاركة التحكيم العقاري في العقد (مركز التحكيم العقاري).
- سداد الخدمات: تأكد من سداد جميع فواتير الخدمات وتحقق من عدم وجود مستحقات أو مطالبات على العقار.
- تقرير مساحي: اطلب من المالك تقرير مساحي حديث.
- رخصة البناء: اطلب من المالك رخصة البناء.
- المخطط الهندسي: اطلب من المالك المخطط الهندسي ومرفقاته.
باتخاذ هذه الخطوات، يمكنك تقليل المخاطر وضمان نجاح عملية شراء العقار بشكل آمن وفعّال والإبتعاد عن فسخ عقد مساهمة عقارية .
في حالة ظهور عيوب في فسخ عقد مساهمة عقارية الذي تم شراؤه بواسطة البنك، يعتمد موقف القضاء على الظروف القانونية المحيطة بالعقد والعلاقات بين الأطراف. عادةً ما تكون الأمور كالتالي:
- الدعوى على البائع الأول (البنك): في العديد من الحالات، يمكن للمشتري القام بالشراء من البنك تقديم دعوى قضائية ضد البائع الأول (البنك) للمطالبة بتعويض عن العيوب التي تظهر في العقار. يعتبر البنك كبائع أصلي للعقار، وفقًا للعقد الذي تم التوقيع عليه.
- المحكمة المختصة: المحكمة المختصة تعتمد على النصوص القانونية المحلية وتفاصيل العقد. في العادة، يمكن تقديم الدعوى في المحكمة العامة، خاصة إذا كانت القضية تتعلق بمسائل مدنية مثل تعويضات الأضرار.
- التفاصيل القانونية والعقدية: يعتمد موقف البنك والمشتري على النصوص القانونية وشروط العقد. قد يحاول البنك الرد بالاعتماد على الاتفاقيات التي تم التوقيع عليها، والتي قد تحدد حدود المسؤولية في حالة وجود عيوب.
- تقديم دعوى متقابلة: في بعض الحالات، يمكن أن يقوم البنك بتقديم دعوى متقابلة ضد البائع الأصلي (المالك الأول) لاسترداد المبالغ التي تم دفعها للمشتري نتيجة للعيوب المتكشفة.
- الاتفاقيات بين الأطراف: يمكن أن تكون هناك اتفاقيات خاصة بين البنك والبائع الأصلي تنظم مسائل الضمان والمسؤولية. قد يكون لها تأثير كبير على نتائج الدعوى.
- الدور القضائي: إذا كان القاضي يجد أن البائع الأصلي (البنك) مسؤولًا عن العيوب ولم يتم تفريغ المسؤولية بموجب اتفاق واضح، فقد يصدر قراراً يلزم البنك بدفع تعويضات للمشتري.
مهما كانت التفاصيل، يفضل دائمًا استشارة محامٍ مختص لتقديم نصائح قانونية محددة لحالتك ولفهم كيفية التعامل مع العيوب التي قد تظهر في العقار المشترى من البنك.
حالات بطلان عقد البيع بالسعودية
تعلن الفقهاء في الشريعة الإسلامية والقانون العقود عن تقسيمهم للعقود إلى فئتين رئيسيتين: العقود الصحيحة والعقود غير الصحيحة (لاغية وباطلة). العقد الصحيح هو الذي يتم بشكل صحيح وفقًا للشروط والأحكام، ويشكل كيانًا قانونيًا وينتج عنه تأثيره القانوني. على الجانب الآخر، فسخ عقد مساهمة عقارية غير الصحيح لا يتم تشكيله كعقد، ولا ينتج أثره القانوني بسبب خلل في الشكل أو العناصر أو المواصفات.
إذا كان موضوع الالتزام يتعارض مع النظام العام أو الآداب العامة، أو إذا نشأ على أساس القيام بعمل يخالف القواعد القانونية، ولم يتوافق معه المشرع ونص على العقوبة في حالة المخالفة، فإن هذا فسخ عقد مساهمة عقارية يُعتبر باطلًا. يُحظر الفعل بالقانون وتُفرض عقوبة عليه لحماية المصلحة العامة، وعلى هذا الأساس يُعتبر العقد غير صالح.
بناءً على ذلك، يمكن رفع دعوى بطلان فسخ عقد مساهمة عقارية إذا كان الموضوع أو الشروط المتفق عليها تتعارض مع النظام العام أو تنافي القوانين السارية. يهدف ذلك إلى حماية القيم والمصلحة العامة وضمان التزام الأطراف بالقواعد القانونية والأخلاقيات العامة.
دعوى بطلان عقد البيع
أن بطلان فسخ عقد مساهمة عقارية يستوجب تجاهله وزوال كل أثر له، وعودة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل إبرام فسخ عقد مساهمة عقارية. يتعين على كل طرف تحمل المسؤولية والتعويض عن أي ضرر قد تكبده الطرف الآخر نتيجة لبطلان العقد.
من خلال الأمثلة التي قدمتها، يتضح أن هناك قاعدة عامة تنص على أنه إذا كان موضوع الالتزام يتعارض مع النظام العام أو الآداب العامة، أو إذا كان قد نشأ على أساس القيام بعمل يخالف القواعد القانونية ويتعلق بمسائل جنائية، فإن فسخ عقد مساهمة عقاريةيعتبر باطلًا. في هذه الحالة، يكون لدى الطرف الذي أصيب بالضرر حق التقديم بدعوى لبطلان فسخ عقد مساهمة عقارية والمطالبة بالتعويض.
يتم تطبيق هذه القاعدة في سياق معين حيث يُحظر على الأجانب امتلاك الأراضي في المملكة العربية السعودية بطرق غير مشروعة، ويُعتبر أي تملك أجنبي للعقارات بمخالفة لهذا القانون باطلاً وغير صالح. تُلزم اللجان والهيئات المختصة المشار إليها باتخاذ الإجراءات اللازمة لمعاقبة المخالفين وتحقيق العدالة.
بالتالي، يظهر أن بطلان فسخ عقد مساهمة عقارية في هذه الحالة يؤدي إلى عدم صحة المساهمة الأجنبية في شراء العقار، ويترتب على ذلك إعادة المبالغ المدفوعة وتحمل المشارك ضررًا قد يكون ناتجًا عن هذا البطلان.
الوقائع: في إطار العقد رقم [رقم العقد] الموقع في [تاريخ العقد]، تمت عملية البيع والشراء للعقار الكائن في [عنوان العقار] بمبلغ [المبلغ] ريال سعودي.
المزاعم: يدعي المدعي بوجود عيب في العقار المبيع يتمثل في [تفاصيل العيب] والذي يؤثر سلبًا على قيمته واستخدامه.
القرارات القضائية: يشير المدعي إلى القرار رقم (٢٩٣/ق١/ب) وتاريخ ٧-٤-١٤٢٥هـ الصادر عن محكمة التمييز، والذي ينص على أنه في حالة ثبوت وجود عيب في المبيع، يجب على البائع تحمل الرد أو أرش العيب مع دفع نقص السعر.كما يستند المدعي إلى قرار مجلس القضاء بهيئة الدائمة رقم ٦/٣٢٦ في ١٤٢١/٥/١٩هـ الذي يؤكد أن ثبوت العيب يترتب عليه آثاره.
المطالبة: نظرًا لثبوت العيب في العقار، يطالب المدعي فسخ عقد مساهمة عقاريةوإعادة الثمن أو رد العقار بالإضافة إلى دفع مقدار نقص السعر.
المرفقات: صور ووثائق تثبت وجود العيب في العقار.
مقالات ذات صلة:
أفضل محامي متخصص في قضايا العقارات في جدة
افضل محامي في قضايا العقارات في جدة
اشطر محامي قضايا عقارات في جدة
افضل محامي عقاري في جدة – متخصص في القضايا العقارية
ويمكنك أيضا قرأة :
كم مدة التوقيف في مكافحة المخدرات
استشارات في قضايا المخدرات في جدة :
